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原标题:投资人在成品到期将来还足以享用到物业转让增

浏览次数:76 时间:2019-09-28

  杜丽娟

房地产市场告别暴利时代已成共识,这是否意味着作为社会财富和家庭财富重要组成部分的房地产投资已经失去投资价值?2015年8月,嘉实和上海城市地产率先携手推出公募行业中商业不动产PE,令许多投资者从股市的震荡中渐渐隐退,将目光重新盯上了楼市。

REITS,它将乘着中国A股市场结构性牛市的东风,走上中国房地产市场和资本市场的舞台。

  给整体持有、而非散售的商业地产模式融资,如今正悄然在信托业兴起。

这只商业不动产PE以优惠价格获取已建成并投入使用的成熟商业项目,通过物业改造提升价值,最后借助嘉实的公募基金优势,以股权转让、发行REITs或者零散出售等多元化退出途径实现价值。作为一款股权投资产品,其收益来源于租金收入与物业资产增值,“固定+浮动”的收益设计使其兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性,进可攻,退可守。投资者通过参与资产管理计划持有股权,计划第1期的认购起点为100万元,在短时间内已经认购一空。

房地产行业进入白银时代,城市化的进一步发展,扩大的城市对经营性物业的需求持续上升,与此同时,政府出让土地的用地规划中住宅混合经营性用地的现象越来越普遍。即使企业发展战略是住宅型物业开发,也难以避开经营性物业的开发现实。经营性物业供需的现实情况,住宅市场在2014年进入调整期的市场行情,国内房地产市场对房地产投资信托基金的需求已经迫不及待。更多的企业开始思考转型和调整,万科、万达等行业龙头都在做REITS的准备。

  用益信托数据显示,今年以来,平安信托、外贸信托、中融信托和中信信托等公司纷纷加码了此类商业地产项目。粗略统计,单只产品的信托规模一般都在5亿元以上,周期则在3年以上,相比住宅项目,收益一般在5%~8%,单看收益并不具备较强的竞争力。“有别于住宅项目,此类产品主要依赖于写字楼的租金回报,长期看,投资者在产品到期之后还可以分享到物业转让增值收益,这是产品未来增值的一个亮点。”普益财富信托研究员范杰分析。

8月,深圳城市嘉实投资管理有限公司宣布成功收购位于上海外滩金融贸易区内的优质物业—世界贸易大厦。此次收购采用承债式股权转让的方式,从交易对手摩根士丹利和上海国盛集团手中合计取得上海盛慧投资管理公司的100%股权。

2014年证监会以证监发〔2014〕37号印发《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》,意见在“支持业务产品创新”中指出研究建立房地产投资信托基金的制度体系及相应的产品运作模式和方案。2014年,中信金石基金公司私募发行设立中信启航资产管理计划,成为迎合目前国内正在蓄势待发REITs的先行先试者。

冠亚体育网站,  不过,当前背景下,其退出机制和兑付环节并不完善。业内人士认为,如真发生风险,房地产信托投资基金(REITS)可视为持有型商业地产信托接盘的有效手段。不过,现实的情况恐非想象的那么乐观。

投资标的上海世界贸易大厦为上海外滩的标志性建筑,离黄浦区人民广场地铁三线交汇站大约10-15分钟步行距离,所在区域汇集众多办公楼项目,为上海传统商业中心。世贸大厦总建筑面积68182平方米,为总高38层的甲级写字楼,标准层面积约1600平方米。

市场对REITS的需求迫切

  散售转持有

跨界合作打造

REITs是以信托方式组成的,而主要投资于房地产项目的集体投资计划。它是运用信托关系机制,以基金的方式将投资者分散的资金集合起来,用于投资持有型房地产物业的金融产品。

  创新推出商业地产基金信托产品,转战商业楼市,或会成为今后房地产信托产品的风向标。

商业不动产PE品牌

根据香港《房地产投资信托基金守则》的定义,REITs旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。REITs透过出售基金单位获得的资金,根据组成文件加以运用,以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。

  作为国内首个持有型商业地产项目,平安信托可谓是“第一个吃螃蟹的人”。今年6月份,一款名为“平安财富·安睿1号”的集合资金信托计划投资于重庆天地项目中的三幢“5A”级写字楼,信托投资规模约17.5亿元,信托周期为5年,预期年化收益率为5.8%。

嘉实在公募基金行业以多元化和创新著称,较早布局房地产PE。 2014年嘉实与上海城市地产强强联手,成立了房地产私募基金管理公司——深圳城市嘉实投资管理有限公司(简称:“城市嘉实”),并已获得中国证券投资基金业协会颁发的私募投资基金管理人牌照。这只基金正是双方合作的首单项目。

从上述定义中,可以看出,REITs存在委托人、受托人、受益人和基金发起人、基金管理人、基金托管人、基金份额持有人两类角色关系,是房地产运用资本工具发展物业的一种方式。

  信托计划书显示,信托全部资金用于收购重庆安拓投资管理有限公司的股权和债权,持有瑞安重庆天地三幢写字楼和该物业产权并进行经营。8月交付平安,由平安信托物业资产管理团队负责大楼的总体经营管理,并聘请世界知名写字楼物业管理专家仲量联行(JONES LANG LASALLE)进行统一的物业管理,同时委托瑞安商业管理团队负责专业的招商和租赁管理。

城市嘉实借助股东方嘉实在金融领域的良好口碑与客户资源,以及上海城市地产在商业房地产领域的投资并购与改造运营优势经验,致力于成为以黑石、凯雷为标杆的专业房地产私募基金管理公司,实现“投、融、管、退”整合创新与跨越式发展。

如果说中国房地产之前的黄金10年是使用银行开发贷换来的春天,那么开拓白银时代的地产序幕,离不开房地产行业对资本工具的进一步挖掘运用,而下一个绕不开的工具将是REITS,它将乘着中国A股市场结构性牛市的东风,走上中国房地产市场和资本市场的舞台。

  以持有型商业物业为投资标的信托产品逐渐成为投资者关注的热点,“目前重庆传统CBD——解放碑周边的散售高品质写字楼价格已达2.8万元/平方米,平安此次给出的评估价格为1.5万元/平方米,应该算是以较低价格拿下重庆天地的写字楼部分,未来物业的方向也将是整体持有而非散售,以寻求更高的租金水平和高品质的租户”。 某商业地产经营人士分析。

上海城市地产并非传统房地产开发商,而是专注于商业地产的投资、并购和运营,具备十五年的投资管理经验,以投资一二线城市核心地段的写字楼、商场、酒店为主,在北京、上海、重庆、郑州等一二线城市中心已拥有近百万平方米优质房地产,资产市值达百亿元。

REITS是培育经营性房地产物业的土壤

  事实上,近年来平安信托一直在持有型物业投资方面探索,截至2011年年底,平安信托投资管理的持有型物业的出租率和租金水平有了较大的提升,以2007年投资的北京平安国际金融中心为例,该物业属集甲级写字楼、高端购物中心为一体的综合项目,总建筑面积约为13万平方米。在平安投资期间,入住率接近满租状态,租金不断攀升,购入至今资产增值1倍以上。

上海城市地产董事长王张兴指出:“上海城市地产多年来的运作模式实质上是以自有资金为主的股权投资,此次与嘉实携手,将借助嘉实在金融投资与管理领域的丰富经验,将上海城市地产过往的投资模式纳入到私募基金投资管理中,扩大投资规模,为投资找到更好的退出渠道。”

国内企业早有成功使用REITS机制,解决发展瓶颈的案例。2005年12月,越秀投资通过设立并公募发行越秀房地产投资信托基金(下简称“越秀REITS”),成功降低自身资产负债率,获取获得的约33亿港元现金(包括越秀REITS发行6.87亿份基金单位所得资金约20亿港元和“越秀RE1Ts”下属BVI公司贷款融资支付现金约13亿港元)作为后续发展的资产。越秀REITS的发行极大改善了越秀投资的流动资金及财务状况,而且越秀REITS的资产证券化还继续发挥作用,盘活越秀投资的持有物业资产,增强流动性。

  平安信托总经理宋成立曾在公开场合表示,当前平安信托负责管理的持有类资产池项目规模超过150亿元,资产回报和升值方面表现优异,租金收入增长和出租率等达到甚至高于市场平均水平,且部分优质物业表现已具备REITS资产特征,为将来发REITS做好了准备。

作为REITs业务的试点单位,嘉实在该领域有着多年的研究与准备,该基金在未来有可能通过“PE+REITs”(即私募股权投资+房地产信托投资基金)的接力棒方式,实现退出,从而打通一二级市场的间隔,为投资者带来丰厚多元的回报。

首次募集后的第3年,2008年6月,越秀REITS收购大股东越秀投资的越秀新都会项目,收购标的物的总代价6.7亿港元,其中支付现金4.7亿港元(数据来源越秀REITS,2008年财报),剩余对价由越秀REITS使用基金单位支付。2008年7月,越秀REITS以拍卖方式购入财富广场一个单位物业,向大股东支付1550万人民币。2012年,越秀REITS收购越秀地产的广州国际金融中心,收购物业总代价89亿人民币,其中支付大股东现金51亿元人民币,其余由增发基金单位和递延基金单位支付。(数据来源越秀REITS,2012年财报)。

  《中国经营报》记者还了解到,目前写字楼市场的需求基本面主要是以宏观经济基础、产业结构中高端制造业和现代服务业为主,这些产业的稳健快速发展能推动资产价值的稳步升值。在目前房地产调整政策下,办公、零售物业的投资优势开始显现,而创新推出商业地产基金信托产品,转战商业楼市,或会成为今后房地产信托产品的风向标。

弱市淘金,借道房地产PE圆

成立10年来,越秀REITS所持有的物业从2005年的4个上升到2012年的6个,资产总额从2005年的44亿港元,提升到2012年的248亿人民币。伴随越秀REITS的持续扩张,越秀REITS管理人——越秀房托资产管理有限公司对其持有物业管理的不断提升。越秀REITS与大股东形成了项目开发与资产管理的良性互动机制,大大缩短了大股东开发持有物业的投资回收期,也提升了基金本身的持续增值能力。

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